Cristina Maestre
Cristina Maestre

Arquitecta colegiada por la Universidad de Valladolid. Más de 15 años de experiencia. Construyo tus sueños.

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Superficie útil y construida. Qué son y la diferencia.

Índice

Cuando queremos comprar o alquilar una vivienda, una de las cosas en las que más nos fijamos es en su amplitud, en el espacio del que podremos disfrutar. En algunos casos lo veremos reflejado como “superficie útil” y en otros como “superficie construida” pero, ¿cuál es la diferencia? Para tener claro estos conceptos, veamos en detalle la definición de cada uno y cómo calcular cada tipo de superficie. 

¿Qué es la superficie útil?

La superficie útil es aquella que hace referencia al propio suelo, delimitado por el perímetro de la cara interior de los cerramientos externos de un edificio, e incluyendo la mitad de la superficie de los espacios exteriores a la vivienda pero de uso privativo cubierto (como la terraza descubierta o los balcones). 

En otras palabras, mide toda la superficie de suelo que se puede pisar en algún momento. Incluye tanto las estancias de la vivienda como los muros que se pueden tirar en un momento dado y los armarios empotrados. 

¿Cómo se calcula la superficie útil?

El cálculo correcto de la superficie útil de una vivienda o inmueble nos dará una visión de cuánto espacio dispondrá el mismo y del que se podrá hacer uso. Para ello, se debe conocer la superficie total construida y restar la medida de los tabiques, pilares de carga y demás instalaciones que no se pueden mover, ya que no pertenecen a la superficie útil. 

Por otro lado, tampoco formarán parte de esta definición los espacios cuya altura sea inferior a 1,5 metros ni los espacios exteriores no cubiertos. Por lo tanto, las zonas abuhardilladas de la casa con una altura inferior a la citada no se contarán como superficie útil. 

En este punto, te vendrá bien conocer la diferencia entre una obra mayor y una obra menor si quieres ampliar o modificar ciertas partes de la vivienda. 

Ejemplo de la superficie útil de una vivienda

¿Qué es la superficie construida?

Cuando definimos la superficie construida, debemos indicar que es aquella en la que se ha tenido en cuenta todo el perímetro de la vivienda completa con todos los espacios cubiertos, incluidos los muros. En este caso, se incluyen tanto los metros cuadrados que podrán ser usados por los propietarios o inquilinos en su día a día (suelo que se puede pisar) como los que no (el espacio destinado a las instalaciones eléctricas, pared o similar). 

Por ejemplo, la piscina si es al aire libre no computa como superficie construida. Si estuviera dentro de un recinto, si que computaría.

¿Cómo se calcula la superficie construida?

La superficie construida se calcula midiendo el perímetro total de la vivienda e incluyendo todas las zonas “no útiles” de la misma

Se estima que la superficie construida siempre será alrededor de un 10% o 25% mayor que la superficie útil, aunque puede variar dependiendo del tipo de inmueble y su estructura, del espesor de fachadas y tabiques.

Ejemplo de la superficie construida de una vivienda

La superficie construida con reparto de zonas comunes

Existe una tercera categorización dentro de las superficie de una vivienda que se da en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Hablamos de la superficie construida con reparto de zonas comunes (superficie construida en edificio de varias plantas). Hace referencia a la superficie construida que acabamos de comentar, más la parte proporcional de las zonas comunes del edificio o comunidad (el portal, el ascensor, el cuarto de contadores…). Estas zonas pertenecen a todos los propietarios de una vivienda en este bloque o edificio. 

La superficie de zonas comunes que corresponde a un propietario vendrá estipulada en los estatutos de la comunidad de propietarios, que se realizará después de la construcción de una obra nueva.

A la hora de tasar una vivienda, y así conocer su valor de mercado, es necesario conocer este dato, ya que su precio se definirá en función del mismo (entre otras cosas). 

Diferencia entre superficie útil y construida

La principal diferencia entre la superficie útil de una vivienda y la construida es que los m2 asignados a la superficie útil serán aquellos que puedan tener un uso o pertenezca a una zona que pueda ser pisada en algún momento.

Si hablamos en términos de porcentaje entre superficie útil y construida, la superficie útil suele ser entre un 10% y un 25% inferior a la superficie construida. Es en este margen donde van los muros de carga, tabiques que no se pueden derribar, las instalaciones como fontanería, cuadro de luces…

La superficie construida en el catastro

Si queremos conocer el valor catastral de una vivienda o la referencia catastral, deberemos acudir a la oficina del catastro del ayuntamiento de nuestro municipio. ¿Qué es el catastro? Es el registro donde viene toda la información de cada inmueble o superficie y donde nos indicarán, además, la referencia catastral del mismo.  

Allí nos indicarán, por un lado, la superficie construida del inmueble y, por otro, la superficie de los elementos comunes. También aparecerán por separado las superficies del trastero o el garaje si los hubiese. 

Y, ¿para qué nos sirve esta información? Para conocer la superficie de la vivienda, además de para conocer el coeficiente de participación de una vivienda en la comunidad de propietarios, así se estimará el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) que deberá pagar su propietario. 

Conclusiones

Contar con toda la información posible acerca de la superficie construida y la superficie útil es esencial a la hora de tasar un inmueble si estamos interesados en comprar o vender el mismo. Además, saber que la diferencia entre una y otra es del 10% o 20% aproximadamente, nos permitirá hacernos una idea de cómo será la superficie útil mirando un simple plano. 

Pero, si necesitas esa información, te aconsejamos contactar siempre con un equipo de profesionales o estudio de arquitectura que resolverán esas dudas y muchas más sobre tu futuro hogar.

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