Para definir la palabra suelo en este artículo lo haremos desde el punto de vista del urbanismo. El suelo es aquel terreno que, según la regulación que se obtenga, puede ser usado o no para su edificación o habitabilidad, para el uso y disfrute de las personas. Pero existen diferentes clases de suelo, en función de la regulación urbanística y la calificación que se le haya otorgado, y no todos pueden ser urbanizables. Veámoslo.
¿Qué tipos de suelo existen?
Cada terreno está sujeto a unas condiciones legales otorgadas por el área de urbanismo de cada municipio o ciudad, por el que se le califica de una manera u otra. Estas calificaciones confirmarán si el suelo puede tener un uso urbanístico o no en función de las características del mismo.
Suelo urbano
Es suelo urbano aquel que está dotado de los servicios urbanos en, al menos, dos tercios de su superficie. Cuando hablamos de servicios, nos referimos al agua, saneamientos, energía eléctrica y accesos. En concreto, debe cumplir estos tres requisitos para que sea considerado suelo urbano industrial:
- Contar con los servicios básicos: Acceso rodado, abastecimiento eléctrico y red de saneamiento.
- Disponer de consolidación edificatoria: Que haya una red urbana sólida en la mayor parte del área y que exista suelo firme en la zona.
- Tener conformidad con el planeamiento: Que se cumpla la normativa urbanística de dicho municipio.
Si estos requisitos se cumplen, el suelo urbano podrá estar consolidado o no consolidado.
Consolidado
Es el suelo que, aunque pertenece a la categoría de urbano, aún no está construido ni urbanizado, pero que es perfectamente apto para ello, ya que cuenta con todas las licencias necesarias. En este caso, hablamos de los solares, tal y como los conocemos.
Dentro de la calificación de solares, existen los solares mediante obras accesorias. Es suelo urbano consolidado, como los anteriores, pero que aún tiene pendiente señalar la alineación y rasantes.
Estos suelos podrían dejar de ser urbanos consolidados si el planeamiento urbanístico lo somete a actuaciones de transformación urbanística.
No consolidado
Hablamos de suelo urbano no consolidado, o también conocido como núcleo rural, cuando este espacio aún no ha alcanzado la configuración definitiva del sistema de espacios libres públicos y de los espacios parcelados. Puede darse este caso en parcelas que no han sido incorporadas en su totalidad a la ordenación del suelo urbano, áreas periféricas o áreas urbanas obsoletas. En este caso, se requiere un nuevo proceso de urbanización y un nuevo trazado de las calles.
Muchas veces surge la duda de si el suelo urbano no consolidado paga IBI. Lo cierto es que ni paga IBI ni plusvalía, pero es necesario cerciorarse de esto consultando a un experto y conociendo la normativa de cada municipio.
Suelo urbanizable
El suelo urbanizable es suelo con posibilidades de convertirse en urbano y, por lo tanto, tener otro fin diferente al de la actualidad. Eso sí, debe cumplir una serie de requisitos y legislación urbanística para que ese cambio de categoría pueda darse. Podemos diferenciar dos tipos de suelo urbanizables, el sectorizado y el no sectorizado.
Sectorizado
El suelo urbanizable sectorizado es aquel que, el día de mañana, se puede convertir en suelo urbano y que, además, ya está delimitado en sectores y preparado para ello. Su urbanización ya aparece en el programa de actuación del plan municipal y cada uno de sus sectores estará destinado a un fin urbano concreto.
En este punto entra en juego la Ley del Suelo y rehabilitación urbana, que reglamenta los derechos y las obligaciones de los dueños de terrenos y regula el derecho a edificar y el valor del suelo.
No sectorizado
El suelo urbanizable no sectorizado es aquel que no está dividido en sectores y aún no cuenta con un plan de urbanización. Podría convertirse en suelo urbanizable sectorizado si cumple ciertos requisitos que solicita el ayuntamiento, pero por el momento no tiene un proyecto de urbanización a la vista.
Suelo no urbanizable o Suelo rústico
El suelo rústico (o suelo rural) es aquel en el que no está permitido edificar, es decir, no tiene la concesión de suelo urbano o no es apropiado para el desarrollo urbano sostenible, por lo tanto, se debe preservar su estado natural. También se le conoce, pues, como suelo no urbanizable.
Existe una excepción en la que se puede “urbanizar” esta tipología de terrenos y es para el uso ganadero o agrícola.
Dentro de la categoría de suelo rústico, podemos destacar una subcategoría muy concreta que se le concede a ciertos tipos de suelos no urbanizables: Suelo rústico protegido.
Protegido
Se llama suelo no urbanizable protegido a los terrenos o zonas protegidas, ya sea por su valor paisajístico, cultural, natural… Se considera que este tipo de zonas deben ser conservadas de manera natural y el plan de ordenación urbanística lo excluye de los futuros planes de urbanización.
Diferencia entre clasificación y calificación del suelo en urbanismo
Los términos clasificación y calificación, cuando hablamos en la jerga urbanística, pueden dar lugar a confusión. Es normal, a simple vista puede parecer que su significado es muy similar. Veamos las diferencias entre ambos:
Hablamos de clasificación cuando le otorgamos a un tipo de suelo la clase a la que pertenece. Como ya hemos visto antes, existen 3 clases de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable, en función de sus características y de unos requisitos que deben cumplir para que se les denomine de una manera u otra.
A través del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) se clasifica el suelo, se determina el régimen aplicable a cada clase de suelo, y se definen los elementos fundamentales del sistema de equipamientos del municipio en cuestión.
En cambio, cuando usamos el término calificación nos referimos al uso que se hace de ese suelo, es decir, las posibilidades edificatorias que tiene. Así, a los suelos urbanos, urbanizables y no urbanizables se le otorgará un uso:
- Usos generales: Son aquellos que indican, a grandes rasgos, el tipo de uso que tendrá esa parcela. Por ejemplo: zonas verdes, infraestructuras, dotaciones…
- Usos específicos: Son el fin para el que son creados, la funcionalidad concreta que van a tener. Por ejemplo, un suelo urbanizable podrá tener el uso de una residencia, un uso religioso, cultural o industrial, entre otros.
Cómo saber la calificación urbanística de un terreno
A la hora de comenzar un proyecto de urbanismo o comprar un terreno para construir una casa, vivienda, inmueble o edificación de cualquier tipo, debemos saber si ese suelo es urbano, no urbano o urbanizable. Para ello, tenemos varias formas de obtener esta información que necesitamos.
Una de ellas es consultar en el Ayuntamiento del municipio al que pertenece la parcela. De esta manera, sabremos también el planeamiento urbanístico que regula el área de nuestro interés, conocer la normativa municipal por la que se rige su posible urbanización, las afecciones que pueda tener…
Después de esto, deberemos acudir a la sede electrónica del catastro, donde nos dirán cuál es la clasificación de ese suelo y, mediante una nota simple registral, saber si el solar tiene deudas pendientes o cualquier tipo de irregularidad.
Por último, es importante contratar a un tasador homologado que nos indique el precio exacto del suelo que queremos comprar para no llevarnos sorpresas o no caer en estafas. Contando con un equipo de profesionales estaremos más tranquilos a la hora de comenzar un nuevo proyecto y tendremos toda la información que necesitamos del mismo.
Conclusiones
En Crisálida Arquitectura contamos con un equipo de expertos tasadores homologados que, con un estudio urbanístico, te darán un valor de tasación del terreno realista y te facilitarán toda la documentación e información necesaria para que puedas comenzar tu proyecto con todas las garantías de calidad y tranquilidad.
