¿Estás pensando en hacer una reforma en tu casa y no tienes clara la diferencia entre obra mayor y obra menor? ¿Tampoco sabes si necesitas una licencia de obra ni dónde solicitarla? Estas cuestiones son muy comunes entre todos aquellos inquilinos que quieren realizar una obra en sus viviendas o locales, bien para mejorar su uso o su estética. Así que, te invitamos a que sigas leyendo porque en este artículo despejamos todas tus dudas para que tu proyecto de obra sea todo un éxito.
¿Qué es una obra mayor?
Se considera una obra mayor a aquella que tiene una gran complejidad técnica y que, incluso, podría cambiar el uso de ese espacio. Es una obra en la que se requiere a un equipo de profesionales cualificados para llevarla a cabo.
Para este tipo de obras será necesario pedir una licencia de obra mayor específica en el Ayuntamiento y pagar las tasas correspondientes. El precio de la licencia de obra puede variar según el Ayuntamiento. Además, si vas a realizar una obra en vivienda nueva, deberás contar con un arquitecto y un arquitecto técnico o aparejador.
¿Qué pasa si realizamos una obra mayor sin licencia? Pues que el disgusto puede ser grande, ya que la multa por no tener licencia de obra mayor puede llegar hasta los 300.000€, además del derribo de la obra. No recomendamos correr un riesgo tan elevado.
¿Qué se considera una obra mayor?
Para entender mejor qué es una obra mayor, debemos fijarnos en lo que dicta la ordenanza municipal, así como en Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU). En resumidas cuentas, una obra mayor será:
- Construcción de una nueva planta superior o lateral (suele darse el caso en viviendas unifamiliares).
- Obras en las que se cambia la funcionalidad del espacio (por ejemplo, al convertir un local comercial en una vivienda).
- La alteración de elementos comunes en un edificio (como cerrar un balcón o terraza).
- Otras obras que puedan alterar la estructura del edificio.
- Tirar tabiques o unir viviendas internamente.
- La rehabilitación de edificios.
Como hemos comentado antes, es necesario disponer de la licencia adecuada para este tipo de obras, con una memoria donde consten todos los detalles a llevar a cabo en la misma.
¿Qué es una obra menor?
Una obra menor es aquella que, como su nombre bien indica, no requiere de grandes modificaciones estructurales. Se caracteriza por su sencillez, además de por su coste mucho más económico, obviamente.
En el caso de una obra menor, se tramita con una declaración responsable de obras (con ella se solicita la licencia de obra), y no es necesario esperar la notificación del ayuntamiento para dar comienzo a las obras. Se puede comenzar desde el mismo día que se solicita. En muchos casos no requiere de proyecto de obra, dado que se trata de obras de escasa complejidad técnica y constructiva. Pero si el ayuntamiento lo considera lo puede solicitar.
Las obras menores, no afectan a la estructura, por tanto no es de aplicación el CTE-DB-SE, es decir, la seguridad estructural del código técnico de la edificación.
Eso sí, en el caso de que el edificio esté considerado bien de interés cultural (BIC) necesitaremos solicitar la aprobación de las obras a patrimonio.
Si corres el riesgo de realizar una obra menor sin licencia (cosa que jamás recomendamos), la multa podría oscilar entre los 600€ y los 1.000€.
¿Qué se considera una obra menor?
Para que el concepto de obra menor nos quede más claro, pondremos algunos ejemplos sobre lo que se considera una obra menor:
- Cambio de instalaciones (como fontanería, electricidad, calefacción o aire acondicionado…) que pueden modificar el certificado energético.
- Obras para reparar ciertos puntos de la vivienda, como el revestimiento de suelos, techos o paredes.
- Reformas del interior de la vivienda menores, como tirar tabiques que no interfieran en la estructura principal de la vivienda
- Cambio de puertas y ventanas..
¿Cuáles son las diferencias entre obra mayor y obra menor?
Llegados a este punto, probablemente ya conozcas las principales diferencias entre una obra mayor y una obra menor. No obstante, creemos que es importante detenernos un momento para verlas en detalle.
Así, si la obra consta de una elevada complejidad técnica y constructiva se considerarán de obra mayor, y requerirán de la elaboración y aprobación de un proyecto técnico por parte de arquitectos profesionales y visado por el correspondiente Colegio Oficial. Nos referimos a las ya mencionadas obras de nueva planta, modificaciones estructurales, rehabilitaciones integrales… En este caso, será necesaria una licencia de obra mayor para poder llevarla a cabo.
En cambio, si la obra que queremos llevar a cabo es poco compleja y técnicamente sencilla de realizar, se considerará obra menor y no necesitará una licencia especial. Es decir, una obra menor es aquella que no afecta a las estructuras generales de una construcción o a elementos comunes en un edificio, así como aquellas que no modifiquen el aspecto de la fachada o eliminen tabiques internos que puedan afectar a la estructura del edificio. Por lo tanto, son obras que no requieren proyecto.
¿Cómo se puede saber si una obra es mayor o menor?
Es normal que surjan dudas sobre la diferencia de conceptos. Muchas veces, no nos queda claro del todo si la obra que queremos llevar a cabo en nuestro local o vivienda se considera de obra mayor o menor. Para aclarar esta duda tan común vamos a enumerar sencillos ejemplos de lo que se considera obra menor o mayor:
Las sustitución, renovación o reparación de techos, suelos, baños (como, por ejemplo, sanitarios), escayolas, chapados, puertas o ventanas se consideraría una . En el caso de que las ventanas o puertas a cambiar modificasen la estructura de la fachada de un edificio de varias viviendas considerado Bien de Interés Cultural, sí que se requeriría una licencia de obra menor.
Las obras del interior de un inmueble en los que se tira un tabique o cambia un tabique de sitio se considera una obra menor. Eso sí, si con este cambio se interviene en la estructura del edificio estaríamos hablando entonces de una obra mayor.
Por último, una forma sencilla de saber si nuestra obra es mayor o menor, es la funcionalidad del espacio. ¿Va a tener una función diferente a la que tiene actualmente? Si es así (por ejemplo, haciendo un baño dentro de un garaje privado), entonces necesitaremos una licencia de obra mayor. Si, por el contrario, el uso va a ser el mismo (como cambiar el suelo de una cocina), será una obra menor.
Aquí encontraremos al tercero en discordia, ya que, además de las ya mencionadas obras mayores y menores, existen otras acciones que, sí o sí, requieren la comunicación al Ayuntamiento y su correspondiente licencia. Hablamos de la instalación de andamios o contenedores de escombros en la vía pública. Dependerá de cada Ayuntamiento el tipo de licencia que se deberá solicitar pero, lo que es seguro, es que se requiere una licencia específica para poder realizar estas acciones sin correr riesgo de multa.
Conclusiones
Si algo nos ha quedado claro sobre las obras mayores y menores son dos cosas: Por un lado, contar con profesionales expertos en ellas siempre que se requiera, ya que los resultados y los acabados serán mucho mejores. Por otro lado, ir siempre de la mano de la legalidad y solicitar las licencias necesarias en cada caso para garantizar la seguridad y la correcta finalización de la obra sin llevarnos disgustos innecesarios.
Pregunta:
En una vivienda unifamiliar, se quiere cambiar el tejado a panel sandwich y cambiar la estructura de soporte del mismo de madera a hierro, sin aumento del volumen.
¿Esta acción se considera obra mayor o menor?
Siempre que haya cambio estructural (como es el caso de sustituir la estructura) se considera obra mayor, y es necesario un Proyecto firmado por técnico competente. Si te pones en contacto con nosotros, te podremos asesorar con más detalle.
Una pregunta:
En una casa de pueblo, se puede lucir la fachada din licencia o abría que solicitarla?
Se debe solicitar licencia de obra al Ayuntamiento del municipio. Habría que consultarlo para saber que piden exactamente en ese municipio, pero en principio podría resolverse con una licencia de Obra menor, o una DROU.
Hola, tengo un piso en segunda planta el cual esta diáfano, en la catastro esta como cambra, quería acondicionarlo con un baño, dos habitaciones y salón cocina ofis y unirlo al piso superior mediante escalera interior para declararlo como una sola vivienda. mi pregunta que tramites necesito.
Buenos días, Ricardo, lo primero sería realizar una visita y así poder verlo para poder asesorarte sobre los trámites necesarios, y ver si la obra que pretendes es viable ejecutarla. Puedes ponerte en contacto con nosotros, y enviarnos un mail o llamarnos, y buscamos un día para la visita.
Las primeras dudas que me surgen son que es cambra? no tiene uso residencial según catastro y el PGOU del Ayuntamiento?
Buenos días. Interesante artículo Cristina. Muchas gracias.
Tengo una casa cueva en zona urbana con una placeta/jardín privada en su parte delantera. La vivienda y la parcela donde se encuentra están totalmente legalizadas y cumplen la normativa.
Me podría decir si es obra mayor o menor la instalación de un porche, de unos 18 m2, realizado en estructura metálica atornillada al suelo y paredes y con con cubierta en chapa sandwich imitación teja?? Las fijaciones con tornillos y tacos se realizan sobre la fachada principal de la casa cueva y sobre un muro lateral de mi propiedad que linda con una finca vecina, la cual tiene su propio muro adosado al mío, es decir no existe medianería. La cubierta sandwich quedaría unos 30 cm en altura por debajo de los dos muros de división de las fincas. Las fijaciones con tornillos y tacos al suelo se realizan sobre suelo de hormigón ya existente.
Por otro lado, sería necesario proyecto técnico para este tipo de instalación, teniendo en cuenta que se requiere obra??
Muchas gracias de antemano. Salduos
Buenos días, Tomás,
La instalación de un porche requiere un proyecto técnico puesto que afecta a la normativa urbanística. Puede consumir edificabilidad, afectar a los retranqueos de la parcela.
En cuanto a la obra mayor o menor habría que consultar las normas urbanísticas del municipio, y hacer la consulta municipal. Normalmente se trata de una obra mayor que requiere proyecto.
Un saludo, Cristina
Buenas tardes,
¿Las obras relativas al jardín se consideran obra menor? Por ejemplo la construcción de una piscina de pequeñas dimensiones (menos de 15 m2), solados, instalación de césped artificial, plantado de árboles o vegetación, hormigón impreso, etc…
Muchas gracias de antemano,
Un saludo
Buenos días, Sergio,
La construcción de una piscina requiere proyecto técnico, en el que suele ser necesario arquitecto, aparejador o ambos. El resto de obra que propones sería suficiente solicitar una licencia de obra menor explicando al Ayuntamiento las obras a realizar.
Hola Cristina, gracias por informarnos en tu web, es muy útil.
Tengo un terreno con tres muros, pero debo alzar el muro de la fachada principal ya que está completamente abierto. Serían 15m de largo. Además debo hacer un caminito dentro del terreno ya que es muy boscoso.
Esto es obre mayor?
Gracias
Buenos días, Miriam,
En este caso es necesario definir como va a ser el muro y hacer la consulta al arquitecto municipal. En algunos municipios piden proyecto técnico, y en otros es suficiente con una declaración responsable y obra menor dependiendo de cómo sea ese muro.
Buenos días, si deseo cambiar las baldosas de la cocina y colocar muebles nuevos de IKEA, hace falta pedir permiso de obra menor?
Para hacer cualquier tipo de obra en casa hace falta pedir permiso al municipio correspondiente. Para colocación de muebles en principio no es necesario pedir licencia.
Buenas tardes. Cambiar un techo de uralita con desperfectos por otro tipo sandwich sería obra menor o mayor?
Buenos días, Olivia,
La retirada de uralita es un trabajo que afecta a la salud. Se trata de Obra menor, por no implicar cambio estructural. Pero hace falta que se haga por una empresa homologada que tenga permisos para desmontar la uralita tal y como marca la ley (Empresa que esté inscrita en el RERA). La empresa deberá realizar un plan de trabajo visado por el RERA y deberá tener una formación especializada para poder ejecutar los trabajos.
Buenas tardes.
¿ Se consideraría obra menor una obra para cambiar de una bañera a un plato de ducha? La instalación sería entorno a 2/3 días.
Hola Sra./ita. Cristina: Soy de Zaragoza. Y tengo un pisito chico de + o – 56mts.2, xro la cocina es muy chica y 1 de los dormitorios q linda c la cocina tbn. La sala es el doble xro siempre estamos en la cocina. Queriamos levantar un tabique y colocar una puerta donde ya esta antes sin tocar vigas, ni columnas y luego del mismo modo sin tocar vigas ni columnas tirar los tabiques de la habitacion q esta entre la sala y la cocina.De esa forma quedaría un poco mas chica la sala y unida a la cocina todo abierto y el dormitorio al fondo un poquito mas amplio y luego cambiar los muebles de la cocina. azulejos y colocar piso tipo tarugado, -creo q así se llama- Eso q sería OBRA MAYOR U OBRA MENOR?.MUY AGRADECIDA X SU CONTESTACION. Sra. Perla.
Buenos días,
Lo primero disculpa por la tardanza en responderte. Si los tabiques que eliminas o los que rehaces no son de carga, sería una obra menor, que en el caso de Valladolid, se resolvería con un pequeño proyecto, y en el caso de otras ciudades habría que comprobar la normativa urbanística para saber que documentación piden al solicitar la licencia.
Hola Cristina,
Ejecutar una sala blanca con tabiques y falsos techos de panel sandwich y su instalación eléctrica dentro de una nave industrial la considerarias obra menor?
No tocamos ni estructura ni envolvente de la nave.
Muchas gracias de antemano.
Si los tabiques que ejecutas y los falsos techos no son estructurales, en principio sería obra menor, y dependiendo del municipio tenemos que comprobar la normativa urbanística para saber si es viable y que documentación hay que entregar para solicitar la licencia.
Buenas,
Cambiar vigas viejas y hacer un forjado encima de uno que está en mal estado, que tipo de obra sería?
Siempre que sustituyas vigas, estás modificando la estructura de una edificación, y por tanto sería obra mayor. Y sería necesario ejecutar un proyecto firmado por técnico competente.
Buenas tardes tengo una casa unifamiliar con entrada-garaje que no tenia techo, el cerramiento vertical esta hecho es decir tiene muro por todos lados, me han recomendado techado con panel sandwich por simpleza. Es obra mayor o menor?
Gracias de antemano
Buenas tardes, Oscar,
El cerramiento de cubierta de panel sandwich, no es estructural, por lo que debería apoyarse en una estructura horizontal que apoye a su vez en una estructura vertical. Si la estructura vertical y horizontal ya está ejecutada, podría añadirse la cobertura, que podría ser un panel sandwich, y al no ser estructural no sería obra mayor. Pero tiene que quedar muy claro que no sustituye a un forjado horizontal o inclinado.
Hola. Mi vecino del bloque colindante a tirado el muro que hace camara con mi cuarto de baño para hacer el suyo mas grande. Ahora escucho todos los ruidos de su casa al haber un tabique simple. Eso se considera obra menor o mayor, por que no hay control de nadie sobre lo que esta haciendo. Como podria denunciar para que alguien viera lo que esta haciendo. Un saludo.
Hola buenas, e comprado una casa de dos pisos, es estrecha y no tiene muros de carga, solo tabiques, quiero tirar los tabiques para cambiar la distribución y hacer paredes con Pladur para las habitaciones y hacer todo nuevo, habitaciones cocina y baño.
Esto sería obra mayor o menor?
Buenas tardes, vivo en un cuarto piso y tengo una cubierta arriba, me gustaría utilizar las tres cuartas partes de la cubierta para hacerme un loft (es decir como si tuviera dos plantas) para ello quiero elevar la altura de una pared medianera( al otro lado está el vecino y la pared pertenece a la comunidad), cerraría un lateral de la cubierta el otro no ( el loft iría desde la pared medianera hasta las tres cuartas partes de la cubierta) y modificaría la estética de la fachada, mi pregunta es la siguiente:
. la comunidad de propietarios no me va a dejar hacerlo ¿puedo ir al ayuntamiento y pedir la licencia?
. la licencia que sería de obra mayor o menor.
. con la obra que tengo pensado hacer sé que voy a elevar la altura de la pared medianera y que voy a modificar la estética de la fachada y por lo que he leído en vuestra página voy a cambiar la funcionabilidad del espacio por que es una cubierta y yo quiero hacer un loft, todo esto que quiero hacer es legal?.
Gracias.
Hola,
Me gustaría saber si montar una casita de jardín de unos 6 m2 de plástico desmontable, en una terraza de uso privativo requiere de licencia y en caso afirmativo si sería de obra mayor o menor. No va anclada al suelo, va apoyada. Gracias
Buenos días, Gemma,
Para asegurarnos de que no necesitas licencia de obra, ni permisos municipales, lo que tienes que hacer es una consulta al arquitecto municipal y enseñarle el modelo de caseta que quieres.
Un saludo, Cristina
En el año 1998 compré una vivienda antigua…la reforma fue grande.tabiques.fontaneria.luz.chapados.techos ampliacion de fachada y más metros construidos..lo hizo un contratista que nunca me dio planos ni nada.ahora en el catastro no figura dicha reforma.. quiero venderla y tengo problemas.. que puedo hacer??
Buenos días, Pascual,
Lo que tienes que hacer es llamar a un arquitecto y que vaya a verlo, para que primero estudie si la vivienda junto con la obra que hiciste es legalizable. Y si lo es redactar el proyecto necesario para legalizarlo. Si necesitas asesoramiento, puedes contactar con nosotros a través del mail o del teléfono que aparece en nuestra web.
Hola. Quiero hacer un nuevo cuarto de baño en una vivienda adosada de esquina que implica la apertura de una nueva ventana en la fachada y la realización de un único tabique interior. Ya dispongo del permiso de la comunidad de propietarios para abrir dicha ventana. Desearía saber si se tengo que pedir licencia de obra mayor o menor
Hola. En un chalet adosado tenemos previsto realizar un nuevo cuarto de baño en el piso superior con apertura de ventana al exterior, para la cual ya tenemos el permiso de la comunidad de propietarios. ¿Qué tipo de licencia hay que pedir?. ¿Necesito informe técnico de un aparejador o arquitecto para la misma?