Cristina Maestre
Cristina Maestre

Arquitecta colegiada por la Universidad de Valladolid. Más de 15 años de experiencia. Construyo tus sueños.

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Diferencias entre licencia obra mayor y obra menor

Índice

¿Estás pensando en hacer una reforma en tu casa y no tienes clara la diferencia entre obra mayor y obra menor? ¿Tampoco sabes si necesitas una licencia de obra ni dónde solicitarla? Estas cuestiones son muy comunes entre todos aquellos inquilinos que quieren realizar una obra en sus viviendas o locales, bien para mejorar su uso o su estética. Así que, te invitamos a que sigas leyendo porque en este artículo despejamos todas tus dudas para que tu proyecto de obra sea todo un éxito. 

¿Qué es una obra mayor?

Se considera una obra mayor a aquella que tiene una gran complejidad técnica y que, incluso, podría cambiar el uso de ese espacio. Es una obra en la que se requiere a un equipo de profesionales cualificados para llevarla a cabo.

Para este tipo de obras será necesario pedir una licencia de obra mayor específica en el Ayuntamiento y pagar las tasas correspondientes. El precio de la licencia de obra puede variar según el Ayuntamiento. Además, si vas a realizar una obra en vivienda nueva, deberás contar con un arquitecto y un arquitecto técnico o aparejador.

¿Qué pasa si realizamos una obra mayor sin licencia? Pues que el disgusto puede ser grande, ya que la multa por no tener licencia de obra mayor puede llegar hasta los 300.000€, además del derribo de la obra. No recomendamos correr un riesgo tan elevado. 

¿Qué se considera una obra mayor?

Para entender mejor qué es una obra mayor, debemos fijarnos en lo que dicta la ordenanza municipal, así como en Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU). En resumidas cuentas, una obra mayor será:

  • Construcción de una nueva planta superior o lateral (suele darse el caso en viviendas unifamiliares).
  • Obras en las que se cambia la funcionalidad del espacio (por ejemplo, al convertir un local comercial en una vivienda).
  • La alteración de elementos comunes en un edificio (como cerrar un balcón o terraza).
  • Otras obras que puedan alterar la estructura del edificio.
  • Tirar tabiques o unir viviendas internamente. 
  • La rehabilitación de edificios. 

Como hemos comentado antes, es necesario disponer de la licencia adecuada para este tipo de obras, con una memoria donde consten todos los detalles a llevar a cabo en la misma. 

licencia obra mayor

¿Qué es una obra menor?

Una obra menor es aquella que, como su nombre bien indica, no requiere de grandes modificaciones estructurales. Se caracteriza por su sencillez, además de por su coste mucho más económico, obviamente. 

En el caso de una obra menor, se tramita con una declaración responsable de obras (con ella se solicita la licencia de obra), y no es necesario esperar la notificación del ayuntamiento para dar comienzo a las obras. Se puede comenzar desde el mismo día que se solicita. En muchos casos no requiere de proyecto de obra, dado que se trata de obras de escasa complejidad técnica y constructiva. Pero si el ayuntamiento lo considera lo puede solicitar.

Las obras menores, no afectan a la estructura, por tanto no es de aplicación el CTE-DB-SE, es decir, la seguridad estructural del código técnico de la edificación.

Eso sí, en el caso de que el edificio esté considerado bien de interés cultural (BIC) necesitaremos solicitar la aprobación de las obras a patrimonio.

Si corres el riesgo de realizar una obra menor sin licencia (cosa que jamás recomendamos), la multa podría oscilar entre los 600€ y los 1.000€.

¿Qué se considera una obra menor?

Para que el concepto de obra menor nos quede más claro, pondremos algunos ejemplos sobre lo que se considera una obra menor:

  • Cambio de instalaciones (como fontanería, electricidad, calefacción o aire acondicionado…) que pueden modificar el certificado energético. 
  • Obras para reparar ciertos puntos de la vivienda, como el revestimiento de suelos, techos o paredes.
  • Reformas del interior de la vivienda menores, como tirar tabiques que no interfieran en la estructura principal de la vivienda
  • Cambio de puertas y ventanas..
licencia obra menor

¿Cuáles son las diferencias entre obra mayor y obra menor?

Llegados a este punto, probablemente ya conozcas las principales diferencias entre una obra mayor y una obra menor. No obstante, creemos que es importante detenernos un momento para verlas en detalle. 

Así, si la obra consta de una elevada complejidad técnica y constructiva se considerarán de obra mayor, y requerirán de la elaboración y aprobación de un proyecto técnico por parte de arquitectos profesionales y visado por el correspondiente Colegio Oficial. Nos referimos a las ya mencionadas obras de nueva planta, modificaciones estructurales, rehabilitaciones integrales… En este caso, será necesaria una licencia de obra mayor para poder llevarla a cabo. 

En cambio, si la obra que queremos llevar a cabo es poco compleja y técnicamente sencilla de realizar, se considerará obra menor y no necesitará una licencia especial. Es decir, una obra menor es aquella que no afecta a las estructuras generales de una construcción o a elementos comunes en un edificio, así como aquellas que no modifiquen el aspecto de la fachada o eliminen tabiques internos que puedan afectar a la estructura del edificio. Por lo tanto, son obras que no requieren proyecto. 

¿Cómo se puede saber si una obra es mayor o menor?

Es normal que surjan dudas sobre la diferencia de conceptos. Muchas veces, no nos queda claro del todo si la obra que queremos llevar a cabo en nuestro local o vivienda se considera de obra mayor o menor. Para aclarar esta duda tan común vamos a enumerar sencillos ejemplos de lo que se considera obra menor o mayor: 

Las sustitución, renovación o reparación de techos, suelos, baños (como, por ejemplo, sanitarios), escayolas, chapados, puertas o ventanas se consideraría una . En el caso de que las ventanas o puertas a cambiar modificasen la estructura de la fachada de un edificio de varias viviendas considerado Bien de Interés Cultural, sí que se requeriría una licencia de obra menor. 

Las obras del interior de un inmueble en los que se tira un tabique o cambia un tabique de sitio se considera una obra menor. Eso sí, si con este cambio se interviene en la estructura del edificio estaríamos hablando entonces de una obra mayor.

Por último, una forma sencilla de saber si nuestra obra es mayor o menor, es la funcionalidad del espacio. ¿Va a tener una función diferente a la que tiene actualmente? Si es así (por ejemplo, haciendo un baño dentro de un garaje privado), entonces necesitaremos una licencia de obra mayor. Si, por el contrario, el uso va a ser el mismo (como cambiar el suelo de una cocina), será una obra menor. 

Aquí encontraremos al tercero en discordia, ya que, además de las ya mencionadas obras mayores y menores, existen otras acciones que, sí o sí, requieren la comunicación al Ayuntamiento y su correspondiente licencia. Hablamos de la instalación de andamios o contenedores de escombros en la vía pública. Dependerá de cada Ayuntamiento el tipo de licencia que se deberá solicitar pero, lo que es seguro, es que se requiere una licencia específica para poder realizar estas acciones sin correr riesgo de multa.  

Conclusiones

Si algo nos ha quedado claro sobre las obras mayores y menores son dos cosas: Por un lado, contar con profesionales expertos en ellas siempre que se requiera, ya que los resultados y los acabados serán mucho mejores. Por otro lado, ir siempre de la mano de la legalidad y solicitar las licencias necesarias en cada caso para garantizar la seguridad y la correcta finalización de la obra sin llevarnos disgustos innecesarios. 

16 comentarios en «Diferencias entre licencia obra mayor y obra menor»

  1. Pregunta:
    En una vivienda unifamiliar, se quiere cambiar el tejado a panel sandwich y cambiar la estructura de soporte del mismo de madera a hierro, sin aumento del volumen.
    ¿Esta acción se considera obra mayor o menor?

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    • Siempre que haya cambio estructural (como es el caso de sustituir la estructura) se considera obra mayor, y es necesario un Proyecto firmado por técnico competente. Si te pones en contacto con nosotros, te podremos asesorar con más detalle.

      Responder
    • Se debe solicitar licencia de obra al Ayuntamiento del municipio. Habría que consultarlo para saber que piden exactamente en ese municipio, pero en principio podría resolverse con una licencia de Obra menor, o una DROU.

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  2. Hola, tengo un piso en segunda planta el cual esta diáfano, en la catastro esta como cambra, quería acondicionarlo con un baño, dos habitaciones y salón cocina ofis y unirlo al piso superior mediante escalera interior para declararlo como una sola vivienda. mi pregunta que tramites necesito.

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    • Buenos días, Ricardo, lo primero sería realizar una visita y así poder verlo para poder asesorarte sobre los trámites necesarios, y ver si la obra que pretendes es viable ejecutarla. Puedes ponerte en contacto con nosotros, y enviarnos un mail o llamarnos, y buscamos un día para la visita.
      Las primeras dudas que me surgen son que es cambra? no tiene uso residencial según catastro y el PGOU del Ayuntamiento?

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  3. Buenos días. Interesante artículo Cristina. Muchas gracias.
    Tengo una casa cueva en zona urbana con una placeta/jardín privada en su parte delantera. La vivienda y la parcela donde se encuentra están totalmente legalizadas y cumplen la normativa.
    Me podría decir si es obra mayor o menor la instalación de un porche, de unos 18 m2, realizado en estructura metálica atornillada al suelo y paredes y con con cubierta en chapa sandwich imitación teja?? Las fijaciones con tornillos y tacos se realizan sobre la fachada principal de la casa cueva y sobre un muro lateral de mi propiedad que linda con una finca vecina, la cual tiene su propio muro adosado al mío, es decir no existe medianería. La cubierta sandwich quedaría unos 30 cm en altura por debajo de los dos muros de división de las fincas. Las fijaciones con tornillos y tacos al suelo se realizan sobre suelo de hormigón ya existente.
    Por otro lado, sería necesario proyecto técnico para este tipo de instalación, teniendo en cuenta que se requiere obra??
    Muchas gracias de antemano. Salduos

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    • Buenos días, Tomás,
      La instalación de un porche requiere un proyecto técnico puesto que afecta a la normativa urbanística. Puede consumir edificabilidad, afectar a los retranqueos de la parcela.
      En cuanto a la obra mayor o menor habría que consultar las normas urbanísticas del municipio, y hacer la consulta municipal. Normalmente se trata de una obra mayor que requiere proyecto.
      Un saludo, Cristina

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  4. Buenas tardes,
    ¿Las obras relativas al jardín se consideran obra menor? Por ejemplo la construcción de una piscina de pequeñas dimensiones (menos de 15 m2), solados, instalación de césped artificial, plantado de árboles o vegetación, hormigón impreso, etc…
    Muchas gracias de antemano,
    Un saludo

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    • Buenos días, Sergio,

      La construcción de una piscina requiere proyecto técnico, en el que suele ser necesario arquitecto, aparejador o ambos. El resto de obra que propones sería suficiente solicitar una licencia de obra menor explicando al Ayuntamiento las obras a realizar.

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  5. Hola Cristina, gracias por informarnos en tu web, es muy útil.
    Tengo un terreno con tres muros, pero debo alzar el muro de la fachada principal ya que está completamente abierto. Serían 15m de largo. Además debo hacer un caminito dentro del terreno ya que es muy boscoso.

    Esto es obre mayor?

    Gracias

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    • Buenos días, Miriam,
      En este caso es necesario definir como va a ser el muro y hacer la consulta al arquitecto municipal. En algunos municipios piden proyecto técnico, y en otros es suficiente con una declaración responsable y obra menor dependiendo de cómo sea ese muro.

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  6. Para hacer cualquier tipo de obra en casa hace falta pedir permiso al municipio correspondiente. Para colocación de muebles en principio no es necesario pedir licencia.

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    • Buenos días, Olivia,

      La retirada de uralita es un trabajo que afecta a la salud. Se trata de Obra menor, por no implicar cambio estructural. Pero hace falta que se haga por una empresa homologada que tenga permisos para desmontar la uralita tal y como marca la ley (Empresa que esté inscrita en el RERA). La empresa deberá realizar un plan de trabajo visado por el RERA y deberá tener una formación especializada para poder ejecutar los trabajos.

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